【簡(jiǎn)介：】2017年發(fā)布的鄭州最新版城市總規(guī)劃中，鄭州是一主一城的格局。其中一主是主城區(qū)，一城是航空城。
也就是所說(shuō)的航空港，一開(kāi)始的目標(biāo)就是打造一座城，如此說(shuō)來(lái)，鄭州的未來(lái)是要走向“
2017年發(fā)布的鄭州最新版城市總規(guī)劃中，鄭州是一主一城的格局。其中一主是主城區(qū)，一城是航空城。
也就是所說(shuō)的航空港，一開(kāi)始的目標(biāo)就是打造一座城，如此說(shuō)來(lái)，鄭州的未來(lái)是要走向“雙城模式”的。
雙城模式在國(guó)內(nèi)并不鮮見(jiàn)，很多資源型城市比如包頭、大慶、東營(yíng)都是這種格局，但這些更多的是老城和新城的關(guān)系。也有一些沿海城市，比如青島也是這種格局，這主要是因?yàn)槌鞘幸?guī)模的擴(kuò)張而形成的。真正跟鄭州模式類似的，只有一個(gè)天津，天津主城之外，還有另一個(gè)市區(qū)：濱海新區(qū)。
青島主城和西海岸新區(qū)，現(xiàn)在靠海底隧道相連
天津主城和濱河新區(qū)距離40公里，遠(yuǎn)超鄭州和航空港
那么鄭州的雙城模式能否實(shí)現(xiàn)呢？航空港是否真的能成為一座城？
規(guī)劃的非常自信，主要來(lái)自于對(duì)航空港的定位。
鄭州航空港，是第一個(gè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略的臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，設(shè)立的目的，是探索航空經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也給河南這么一個(gè)內(nèi)陸省份創(chuàng)造了一種機(jī)會(huì)：發(fā)展大機(jī)場(chǎng)，定位國(guó)際貨運(yùn)樞紐，從而打造一個(gè)航空大都市。
鄭州想在新一輪的城市競(jìng)爭(zhēng)中立足，在高校和互聯(lián)網(wǎng)IT產(chǎn)業(yè)落后的情況下，發(fā)揮地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，走高端制造業(yè)最為實(shí)際，而航空港也定位于此?！皷|方孟菲斯”，是鄭州的目標(biāo)，從基本面上看，航空港總體定位還是靠譜的。
當(dāng)然理想很美好，能不能實(shí)現(xiàn)就不一定了。而且產(chǎn)業(yè)定位是一回事，房?jī)r(jià)又是另一回事。
那么先往好處想，假如真的實(shí)現(xiàn)了，航空港的房?jī)r(jià)上限會(huì)是多少呢？
房?jī)r(jià)上限
還是先拿天津市區(qū)和濱海新區(qū)的例子來(lái)看一下。
可以看到，濱海新區(qū)的核心區(qū)房?jī)r(jià)，最高的區(qū)域和天津主城區(qū)的外圍是差不多的，但高于主城的遠(yuǎn)郊區(qū)域。
如果換算到鄭州，大概是航空港的核心區(qū)域，和鄭州四環(huán)附近的房?jī)r(jià)是差不多的，要高于鄭州的遠(yuǎn)郊區(qū)域。
目前鄭州的四環(huán)附近，南四環(huán)外大概一萬(wàn)二左右，北四環(huán)最低的也差不多這個(gè)價(jià)。
而航空港起步區(qū)的房?jī)r(jià)現(xiàn)在9500-10000左右，也有更低的，整體看低20%以上。從這個(gè)角度看，航空港的房?jī)r(jià)水分并不大。
這里說(shuō)的是航空港的起步區(qū)域，那么價(jià)值高地在哪呢？我認(rèn)為還沒(méi)開(kāi)始建設(shè)，它大概在河?xùn)|區(qū)域。
河?xùn)|有兩大價(jià)值高地
總的來(lái)說(shuō)，假如雙城模式真的能實(shí)現(xiàn)，那么目前港區(qū)的房?jī)r(jià)水分并不大，尤其是以航空港的市政設(shè)施和各種環(huán)境來(lái)看，其實(shí)超過(guò)鄭州很多新區(qū)。
如果再看一下青島的房?jī)r(jià)，也差不多是類似格局。
以前發(fā)過(guò)文章曾說(shuō)過(guò)，鄭州主城區(qū)并不是以環(huán)來(lái)劃分房?jī)r(jià)的高低，而是要看具體區(qū)域，外圍核心區(qū)比里邊的房?jī)r(jià)高很正常。
而同樣的邏輯，航空港的核心區(qū)雖然不能跟鄭州核心區(qū)比，但超越遠(yuǎn)郊以及一些市區(qū)的邊角料區(qū)域也是非常合理的。
而最終能達(dá)到什么水平，還要看“雙城模式”是否能真正實(shí)現(xiàn)。
當(dāng)然目前的港區(qū)有著自己的問(wèn)題，有先進(jìn)之處，也有一些不足，尤其是產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入上的速度還是很慢的。
這里最大的問(wèn)題，也就是實(shí)現(xiàn)雙城模式最大的困難，是沒(méi)有一個(gè)老城作為基礎(chǔ)。
缺陷
所謂的基礎(chǔ)，也是先以天津或青島的例子來(lái)對(duì)比。
天津?yàn)I海新區(qū)能成型，除了規(guī)劃早，發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，新區(qū)級(jí)別高以外，以塘沽為基礎(chǔ)非常關(guān)鍵，再加上港口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一步步走到今天。雖然不能說(shuō)特別成功，人氣也稍顯不足，但單論GDP幾年前就已經(jīng)破萬(wàn)億，比整個(gè)鄭州都高，能說(shuō)它一無(wú)是處嗎。
而青島西海岸新區(qū)，主體是以前的黃島區(qū)和膠南區(qū)，也是以發(fā)展幾十年的成熟小城為基礎(chǔ)發(fā)展而來(lái)，目前整個(gè)西海岸新區(qū)可以說(shuō)建的挺成功了。
航空港的缺陷，就在于遠(yuǎn)離新鄭這個(gè)小市區(qū)，是以機(jī)場(chǎng)或者說(shuō)富士康為依托來(lái)發(fā)展的，這跟以一個(gè)成熟小縣城為底子再發(fā)展是兩個(gè)概念。
沒(méi)有一個(gè)老城做基礎(chǔ)，在一張白紙上造城，人口導(dǎo)入就是最大的問(wèn)題。
我曾想過(guò)為什么，為什么航空港要規(guī)劃在這個(gè)區(qū)域，為什么沒(méi)有以新鄭為底子去發(fā)展。我想原因有以下幾個(gè)：
01、航道問(wèn)題
因?yàn)轱w機(jī)的航道是西北-東南向的，孟莊和南龍湖的很多區(qū)域受影響最大，而機(jī)場(chǎng)正北反而影響很小。
02、地形因素，京港澳西邊的鐵路隔離嚴(yán)重
石武高鐵以及京九鐵路，對(duì)京港澳以西的割裂比較嚴(yán)重，不利于開(kāi)發(fā)，而且還有孟莊的棗樹(shù)林保護(hù)區(qū)，也是新鄭大棗主產(chǎn)區(qū)。
03、鄭汴一體化指導(dǎo)思想作祟
航空港的規(guī)劃者跟鄭汴一體化有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，盡量往東靠攏也符合開(kāi)封的利益，現(xiàn)在的航空港有1/5是開(kāi)封尉氏的地盤。
所以總的來(lái)說(shuō)，有客觀原因的存在，再加上主觀努力，于是航空港就不得不規(guī)劃成現(xiàn)在這樣，既不靠新鄭，也不靠南龍湖，沒(méi)有了人氣基礎(chǔ)。其中還有園博園，因?yàn)榫嚯x市區(qū)過(guò)遠(yuǎn)，并沒(méi)有起到帶動(dòng)作用。
那么如何能克服這些問(wèn)題，盡快發(fā)展呢？
改進(jìn)
在我個(gè)人看來(lái)，這個(gè)所謂的缺陷讓港區(qū)起碼晚成熟5年以上，但木已成舟，規(guī)劃已經(jīng)成型，想辦法促進(jìn)發(fā)展速度更為實(shí)際。
這除了港區(qū)自身的產(chǎn)業(yè)加快落地之外，還必須借助一些規(guī)劃力量。
01、加強(qiáng)和鄭州主城區(qū)的交通聯(lián)系
港區(qū)再怎么獨(dú)立，都不能脫離于鄭州而存在，尤其鄭州未來(lái)的吸附力量是越來(lái)越強(qiáng)的，必須加強(qiáng)二者之間的交通聯(lián)系。
天津主城和濱海新區(qū)不但有地鐵，也有高速、輕軌、快速路等很多通道。
青島的新海岸新區(qū)和老城區(qū)，有海底隧道，也在修地鐵，還有跨海大橋，因?yàn)樾枰绾?，這都是超級(jí)工程。
而現(xiàn)在的鄭州和港區(qū)，聯(lián)系度太差。雖說(shuō)有城郊線，但需要繞道南龍湖，效率太低，地鐵 11號(hào)線提上日程迫在眉睫。
城際鐵路的站點(diǎn)也應(yīng)該盡早開(kāi)通，華夏大道盡早快速化，等等…
很多人會(huì)說(shuō)港區(qū)的地鐵客流量少，是運(yùn)椅子線路。其實(shí)對(duì)于帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，一點(diǎn)運(yùn)營(yíng)虧損是不能簡(jiǎn)單衡量效應(yīng)好壞的。
02. 加大行政力量的驅(qū)動(dòng)
鄭東新區(qū)的成功，行政力量的驅(qū)動(dòng)力起著關(guān)鍵作用，對(duì)于帶動(dòng)新區(qū)發(fā)展，行政資源的搬遷是最簡(jiǎn)單粗暴的手段。
去年，省人社廳下屬的人事勞動(dòng)和社會(huì)保障局等一些單位搬到了航空港辦公，這就是很明顯的一個(gè)例子，還有河南聯(lián)合簽證中心等等….
對(duì)港區(qū)來(lái)說(shuō)，最重要的還是領(lǐng)事館區(qū)的規(guī)劃，這個(gè)規(guī)劃是已經(jīng)官方宣布而非一直在民間傳說(shuō)，其建設(shè)也只是時(shí)間問(wèn)題，至于帶動(dòng)作用多大還不能估計(jì)，但要推動(dòng)那么大體量的航空港發(fā)展，這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要更多的行政資源遷入。
很多人說(shuō)這不利于ZF開(kāi)展服務(wù)，老百姓也不方便。還是那句話，為了帶動(dòng)新區(qū)發(fā)展的一些資源適當(dāng)外遷是合理的，這是全局考慮。
3. 高校資源的遷入
這個(gè)目前還是有進(jìn)展的，去年有多所高校在港區(qū)宣布建立新校區(qū)，這是帶動(dòng)人氣的最最有效手段。
結(jié)語(yǔ)
雙城模式實(shí)現(xiàn)起來(lái)還是很有難度的，主要是周期上不好預(yù)測(cè)，但方向上來(lái)看，還是在按原定規(guī)劃推動(dòng)，不能輕易否定。
也不能拿幾年的發(fā)展現(xiàn)狀去判斷一個(gè)大的戰(zhàn)略是否成敗，更何況大部分人都不了解現(xiàn)狀。
一個(gè)樓盤的價(jià)格，供求只能影響一時(shí)，它最終的價(jià)格還是取決于區(qū)域的價(jià)值。
假如未來(lái)都是普漲的，很多年后鄭州漲到5W，航空港也不會(huì)一直停留在1W，都有對(duì)等的價(jià)值關(guān)系，這是以其它城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看的。
今天只是說(shuō)一點(diǎn)不同的思路，不吹也不黑，港區(qū)的發(fā)展會(huì)一直關(guān)注下去，也歡迎探討。
