【簡(jiǎn)介：】物流園區(qū)是近年來我國現(xiàn)代物流發(fā)展中出現(xiàn)的新事物，在已經(jīng)制定物流發(fā)展規(guī)劃（或綱要）的省區(qū)市和經(jīng)濟(jì)中心城市都提出物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)問題。據(jù)粗略估算，列入各地規(guī)劃的園區(qū)（或物流

物流園區(qū)是近年來我國現(xiàn)代物流發(fā)展中出現(xiàn)的新事物，在已經(jīng)制定物流發(fā)展規(guī)劃（或綱要）的省區(qū)市和經(jīng)濟(jì)中心城市都提出物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)問題。據(jù)粗略估算，列入各地規(guī)劃的園區(qū)（或物流基地、物流中心等）已超過 200個(gè)，有的已經(jīng)開工建設(shè)，有的陸續(xù)投入運(yùn)營，還有的仍然停留在“紙面”上。有的物流園區(qū)雖然建起來了，但卻出現(xiàn)園區(qū)無人入駐的現(xiàn)象，據(jù)調(diào)查我國目前物流園區(qū)的空置率高達(dá)60%， 面對(duì)全國各地如火如荼的物流園區(qū)建設(shè)，我們應(yīng)冷靜思考，對(duì)于具體城市物流園區(qū)應(yīng)如何建設(shè)？應(yīng)該采取什么樣的發(fā)展模式？對(duì)我國城市物流園區(qū)模式進(jìn)行分析，或許能得到一些有益的啟發(fā)。

　　一、我國城市物流園區(qū)的空間布局模式

　　物流園區(qū)是對(duì)物流組織管理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相對(duì)集中建設(shè)與發(fā)展的具有經(jīng)濟(jì)開發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域，同時(shí)，也是依托相關(guān)物流服務(wù)設(shè)施進(jìn)行與降低物流成本、提高物流運(yùn)作效率和改善企業(yè)服務(wù)有關(guān)的流通加工、原材料采購和便于與消費(fèi)地直接聯(lián)系的生產(chǎn)等活動(dòng)的具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。我國既有物流園區(qū)在空間布局上主要具有以下特點(diǎn)。

　　一是依托運(yùn)輸組織樞紐進(jìn)行布局。即物流園區(qū)往往伴隨著樞紐港口、機(jī)場(chǎng)、鐵路貨站（場(chǎng)）、公路運(yùn)輸主樞紐進(jìn)行布局，或直接與運(yùn)輸樞紐合而為一，最大限度地利用運(yùn)輸組織樞紐在貨源集中和運(yùn)輸便利上的優(yōu)勢(shì)，以便減少裝卸和搬運(yùn)作業(yè)環(huán)節(jié)和降低相關(guān)關(guān)節(jié)的費(fèi)用，提高物流作業(yè)效率。以交通運(yùn)輸方式直接冠名的物流園區(qū)均屬于此種布局。

　　二是依托交通樞紐進(jìn)行布局。此類物流園區(qū)在空間布局上的突出特點(diǎn)是位于兩種運(yùn)輸方式的線路交叉點(diǎn)，或不同方向的同一種運(yùn)輸方式的干線網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)上，目的是在物流組織時(shí)具有各個(gè)方向上的干線大運(yùn)量、快捷運(yùn)輸組織條件，也便于降低運(yùn)輸成本和減少迂回運(yùn)輸。區(qū)域型的物流園區(qū)和商貿(mào)流通型物流園區(qū)多采用此種空間布局方式。

　　三是依托制造業(yè)基地進(jìn)行布局。經(jīng)過10多年的發(fā)展，我國相當(dāng)數(shù)量的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)等形成了規(guī)模，逐步成為自身具有配套生產(chǎn)能力，或者成為進(jìn)出口加工工業(yè)的制造中心，對(duì)規(guī)?；奈锪鞣?wù)與組織需求較大。因此，許多物流園區(qū)依托這些產(chǎn)業(yè)集中地進(jìn)行布局，以便為制造業(yè)的原材料采購、產(chǎn)品生產(chǎn)、產(chǎn)成品銷售等的物流組織與管理提供便捷的服務(wù)。如蘇州現(xiàn)代綜合物流園區(qū)、順德保稅物流基地、南昌進(jìn)出口物流園區(qū)、浙江傳化物流基地等。

　　二、我國物流園區(qū)開發(fā)模式

　　各國物流園區(qū)的建設(shè)離不開政府和物流企業(yè)這兩大主體，作為兩大主體，政府和物流企業(yè)在物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)中各盡其職，各取所需。從我國物流園區(qū)的開發(fā)模式來看，主要也是這兩種，即以政府為主導(dǎo)的自上而下建立的模式和以企業(yè)為主導(dǎo)的自下而上模式。

　　（1）自上而下模式

　　物流園區(qū)作為重要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，投資規(guī)模一般較大。它作為一種以降低社會(huì)總成本為終極目的的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，政府在給予必需資金支持的同時(shí)，還需要在政策的制訂，運(yùn)作秩序的建立和維護(hù)方面發(fā)揮不可取代的作用。也就是說政府在物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)中既是基礎(chǔ)條件的創(chuàng)造者，又是運(yùn)作秩序的維護(hù)者，政府在物流園區(qū)的建設(shè)中始終起關(guān)鍵作用，這種園區(qū)一般實(shí)行自上而下模式，由政府牽頭成立專門的公司或委托專業(yè)的物流公司進(jìn)行運(yùn)作。

　?。?）自下而上模式

　　隨著我國物流經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，一些傳統(tǒng)的運(yùn)輸、包裝、配送、設(shè)備制造等企業(yè)日臻成熟，一些地區(qū)的物流市場(chǎng)需求已經(jīng)達(dá)到一定成熟階段，在這種情況下一些在行業(yè)中較有影響力的物流公司或獨(dú)立或聯(lián)合成立物流園區(qū)，通過積聚的形式把眾多物流資源進(jìn)行有效的整合，充當(dāng)?shù)谌交虻谒姆轿锪鞯慕巧?。這種物流園區(qū)雖然是企業(yè)自行發(fā)起成立，但他們大多需要得到政府在各種政策上的支持。這種模式大多是企業(yè)自行發(fā)起成立，但他們大多需要得到政府在各種政策上的支持，這些物流園區(qū)一般具有很強(qiáng)的市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)，帶有明顯得盈利性質(zhì)。

　　從目前來看，我國物流園區(qū)大多是自上而下模式，但從發(fā)展趨勢(shì)來看，隨著各地物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不但完善和物流市場(chǎng)的不但成熟，自下而上模式將會(huì)不斷增加。

　　3、我國城市物流園區(qū)發(fā)展模式分析

　　國內(nèi)的物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)該著眼于擬建園區(qū)的實(shí)際包括交通、市場(chǎng)、需求、環(huán)境、政策、規(guī)模、園區(qū)的整體定位等綜合因素?？紤]到我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)和對(duì)發(fā)展物流的需求，總體上來講，我國中心城市物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇有 4種，即經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。

　　我國的現(xiàn)階段的物流園區(qū)的開發(fā)是對(duì)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。具體開發(fā)方式主要有：

　　1、政府規(guī)劃，工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)。

　　政府對(duì)物流園區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，然后由工業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)，建成后，物流企業(yè)通過租賃或出讓的方式進(jìn)入到物流園區(qū)，工業(yè)地產(chǎn)商負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)管理。該模式要求投資量很大，但統(tǒng)一建設(shè)可以使園區(qū)布局合理。能夠采用這種模式的往往是那些占有戰(zhàn)略性資源的物流園區(qū)，如依靠空港、海港的物流園區(qū)。

　　2、政府規(guī)劃，物流企業(yè)主導(dǎo)。

　　政府統(tǒng)籌安排物流園區(qū)用地，通過招商引資把企業(yè)吸引進(jìn)來，企業(yè)征得土地后自行開發(fā)建設(shè)。該模式由于各企業(yè)從自身利益出發(fā)，各自為政，因此，園區(qū)整體布局比較混亂，與政府最初設(shè)想相差甚遠(yuǎn)。目前，廣州花都、增城、芳村、白云等地區(qū)均采用這一開發(fā)模式。

　　3、物流企業(yè)自主開發(fā)。

　　物流企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求，自行征用土地、自行開發(fā)建設(shè)企業(yè)物流中心。廣州黃埔區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)目前采用這一模式，如信義物流。

　　例如，廣州市多數(shù)物流園區(qū)的開發(fā)以“政府規(guī)劃、物流企業(yè)主導(dǎo)”模式為主。“政府規(guī)劃”可以是先規(guī)劃好園區(qū) (確定用地)然后把場(chǎng)地批給企業(yè)開發(fā)建設(shè)，也可以是政府在已有物流企業(yè)聚集的地區(qū)規(guī)劃物流園區(qū)，然后引導(dǎo)更多的物流企業(yè)進(jìn)園來參與開發(fā)建設(shè)。但是，這種模式由于缺少有效的政府引導(dǎo)，物流企業(yè)往往從自身利益出發(fā)，在征用的土地內(nèi)獨(dú)立開發(fā)建設(shè)。雖然從企業(yè)自身來講，其用地組織相對(duì)合理，但是從整個(gè)物流園區(qū)的角度看，其用地組織是非?；靵y的，物流企業(yè)獨(dú)自成體系，可能出現(xiàn)各種用地(倉儲(chǔ)、工業(yè)、辦公、居住等)犬牙交錯(cuò)的格局。還有，物流企業(yè)間相互隔離也不利于企業(yè)間資源的共享，規(guī)模效益也無法顯現(xiàn)。“政府規(guī)劃，物流企業(yè)主導(dǎo)”的開發(fā)模式可以使園區(qū)開發(fā)資金多元化，在目前園區(qū)建設(shè)嚴(yán)重缺少資金的情況下，可以采取這一模式。建議吸取德國的經(jīng)驗(yàn)，建立園區(qū)的企業(yè)化經(jīng)營管理模式。但是，政府在采取這一模式時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)這一模式引導(dǎo)，加強(qiáng)園區(qū)規(guī)劃管理的力度，通過一定的方式使物流企業(yè)從整個(gè)園區(qū)的角度來開發(fā)建設(shè)征用的土地，嚴(yán)格按照土地使用性質(zhì)進(jìn)行開發(fā)，避免園區(qū)土地利用的混亂。此外，在港口型的物流園區(qū)，由于其對(duì)戰(zhàn)略性資源的壟斷使其處于供方市場(chǎng)，一般使用第一種開發(fā)模式，即“政府規(guī)劃，工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)”的模式。

　　4、我國城市物流園區(qū)管理模式

　　物流園區(qū)的管理模式是指物流園區(qū)為實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)而采取的決策、組織、管理形式。從本質(zhì)上來看，園區(qū)管理就是協(xié)調(diào)各方面的利益關(guān)系，包括政府、投資人、物流企業(yè)、客戶和消費(fèi)者。

　　一個(gè)組織采取哪種管理模式，取決于組織目標(biāo)、組織歷史、內(nèi)外部環(huán)境等諸多要素。具體說來，物流園區(qū)的管理模式受物流園區(qū)的建設(shè)目標(biāo)、投資主體、政府與行業(yè)協(xié)會(huì)的作用、園區(qū)功能這幾個(gè)因素影響。

　　物流園區(qū)作為一個(gè)特殊的組織，其管理模式可以有 5種類型：管理委員會(huì)制、股份公司制、業(yè)主委員會(huì)制、協(xié)會(huì)制和房東制。

　　1、管理委員會(huì)制

　　政府仿照開發(fā)區(qū)的管理模式，組建管理委員會(huì)對(duì)物流園區(qū)進(jìn)行管理，提供企業(yè)登記、土地使用、人事代理等服務(wù)，物業(yè)管理等具體工作則委托專業(yè)公司來做。這種形式適合規(guī)模很大的物流園區(qū)。

　　2、股份公司制

　　采取公司制管理園區(qū)，設(shè)立董事會(huì)、總經(jīng)理、監(jiān)事會(huì)與相關(guān)部門，按照責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則對(duì)園區(qū)進(jìn)行管理。如果開發(fā)商是物流龍頭企業(yè)，采用這種模式的可能性比較大。

　　3、業(yè)主委員會(huì)制

　　參與園區(qū)開發(fā)建設(shè)的物流企業(yè)組成業(yè)主委員會(huì)，成為園區(qū)決策機(jī)構(gòu)，組建管理部門負(fù)責(zé)具體的經(jīng)營

　　4、協(xié)會(huì)制

　　由物流行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)整個(gè)園區(qū)的經(jīng)營管理，組織、協(xié)調(diào)園區(qū)企業(yè)開展物流服務(wù)。這種形式和業(yè)主委員會(huì)制的不同在于，協(xié)會(huì)所代表的物流企業(yè)更加廣泛，協(xié)會(huì)只是組織者，并沒有對(duì)園區(qū)進(jìn)行直接投資。

　　5、房東制

　　投資商完成土地開發(fā)、基礎(chǔ)物流設(shè)施建設(shè)之后，把土地、倉庫、辦公樓、信息平臺(tái)等設(shè)施出租給物流公司，投資商自己成為“房東'，只收取租金，不參與經(jīng)營。園區(qū)為企業(yè)提供的服務(wù)職能則由政府有關(guān)部門提供，或者委托給專業(yè)公司。

　　這幾種模式很大程度上是園區(qū)投資主體決定的，各有優(yōu)劣。管理委員會(huì)制行政色彩比較強(qiáng)，能較好體現(xiàn)政府規(guī)劃的意圖；股份公司制運(yùn)營效率較高，但可能片面追求效益；業(yè)主委員會(huì)制和協(xié)會(huì)制決策層比較松散，難于取得一致意見，效率較低；房東制純屬投資行為，對(duì)整個(gè)園區(qū)的開拓能力較差。

　　究竟采取哪種管理模式較好，需要圍繞園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，充分發(fā)揮園區(qū)的綜合物流功能，體現(xiàn)高效、公平的原則。園區(qū)的綜合物流功能的發(fā)揮需要眾多物流企業(yè)的參與、企業(yè)之間進(jìn)行良好的分工協(xié)作，共同為客戶提供全方位的物流服務(wù)，滿足城市生產(chǎn)與消費(fèi)物流的需求；高效是指園區(qū)管理能夠?qū)κ袌?chǎng)做出快速反應(yīng)，各項(xiàng)業(yè)務(wù)能在盡可能短的時(shí)間內(nèi)完成。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何一個(gè)組織都面臨市場(chǎng)問題，而運(yùn)營效率是在市場(chǎng)上制勝的關(guān)鍵；公平則是指園區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)園區(qū)內(nèi)不同規(guī)模、不同類型的企業(yè)一視同仁，鼓勵(lì)公平競(jìng)爭(zhēng)，防止壟斷、惡性競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)生。

　　5、我國城市物流園區(qū)贏利模式分析

　　根據(jù)國外物流園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，其投資回收期大約在 15年左右，其主要原因是物流園區(qū)投資大，贏利途徑有限，投資回報(bào)緩慢。在我國，由于地價(jià)相對(duì)更為低廉，同時(shí)物流園區(qū)大多利用了原來的倉儲(chǔ)設(shè)施存量，因此，理論上來說，其贏利前景應(yīng)該更為看好。由于投資主體的不同(有的以政府為主，有的以企業(yè)為主)，以及物流園區(qū)功能上的不一樣，各園區(qū)投資者有著不同的贏利能力，回報(bào)率也不一樣。本文僅僅只對(duì)物流園區(qū)的贏利模式進(jìn)行概括性的分析?？偟膩碚f，物流園區(qū)的贏利主要來自五個(gè)方面，即土地增值、出租收入、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目投資收益及其他收益，如圖所示。

　　(1)土地增值

　　對(duì)于園區(qū)所有者與經(jīng)營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者 (即初期投資者)從政府手中以低價(jià)購得土地，等完成初期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，地價(jià)將會(huì)有一定的升值，而到物流園區(qū)正式運(yùn)營后，還將大幅上漲。對(duì)于經(jīng)營者(即物流運(yùn)營商)來說，土地的增值將能提高其土地、倉庫、房屋等出租收入。在日本，運(yùn)作最為成功的東京物流組團(tuán)，其物流園區(qū)的主要贏利即來自土地價(jià)值的增長。

　　(2)出租收入

　　園區(qū)所有者與經(jīng)營者按一定比例對(duì)出租收入進(jìn)行分配。

　　①倉庫租賃費(fèi)用

　　經(jīng)營者將園區(qū)內(nèi)所修建的大型現(xiàn)代化倉儲(chǔ)設(shè)施租給一些第三方物流商、生產(chǎn)型企業(yè)等，從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。

　?、谠O(shè)備租賃費(fèi)用

　　將園區(qū)內(nèi)一些主要的交通設(shè)施如鐵路專用線、物流設(shè)備如裝卸、運(yùn)輸設(shè)備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)使用，收取租金。

　?、鄯课葑赓U費(fèi)用

　　主要包括園區(qū)里面一些辦公大樓及用作各種其他用途的房屋租金。以浙江傳化物流基地為例，該基地的交易中心總建筑面積 10758平方米，營業(yè)用房總面積7476平方米，交易大廳近600平方米，共三層，有300多間商務(wù)用房，建成不到一年該基地己吸引逾200家第三方物流企業(yè)和93家第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。

　?、芡＼噲?chǎng)收費(fèi)

　　物流園區(qū)憑借強(qiáng)大的信息功能，吸引眾多運(yùn)輸企業(yè)入駐，園區(qū)內(nèi)修建現(xiàn)代化的停車場(chǎng)，也將收取一定的停車費(fèi)用

　　⑤其他管理費(fèi)用

　　包括物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用。

　　(3)服務(wù)費(fèi)用

　?、傩畔⒎?wù)費(fèi)用

　　這是最主要的服務(wù)費(fèi)用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的滿載率和降低成本，并從節(jié)約的成本中按比例收取一定的服務(wù)費(fèi)。二是提供商品供求信息，可以為園區(qū)內(nèi)的商戶服務(wù)，從本地和周邊地市配送他們所要進(jìn)的各種商品，以降低他們的經(jīng)營成本；同時(shí)可以專門為社會(huì)上大的商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和廣大客戶服務(wù)，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費(fèi)方式土采取按成交額提取一定比例的中介費(fèi)的方式。

　?、谂嘤?xùn)服務(wù)費(fèi)用

　　利用物流園區(qū)運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)的物流發(fā)展資訊優(yōu)勢(shì)，開展物流人才培訓(xùn)業(yè)務(wù)，從中收取培訓(xùn)費(fèi)用。

　?、廴谫Y中介費(fèi)用

　　園區(qū)運(yùn)營商通過介紹投資者進(jìn)駐園區(qū)，從中收取中介費(fèi)用。

　?、芷渌?wù)費(fèi)用

　　包括技術(shù)服務(wù)、系統(tǒng)設(shè)計(jì)等服務(wù)費(fèi)用。

　　(4)項(xiàng)目投資收益

　　對(duì)于園區(qū)所有者來說，還可以自己對(duì)看好的物流項(xiàng)目如加工項(xiàng)目、配送業(yè)務(wù)等進(jìn)行投資，從中獲取收益。

　　(5)其他收益

　　園區(qū)運(yùn)營商還可以通過增資擴(kuò)股、上市等方式獲取收益。

　　在國外，一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域也至多不過幾家物流園區(qū)，而在我國某些城市動(dòng)不動(dòng)就是幾家，甚至十幾家物流園區(qū)，而這些物流園區(qū)往往缺乏規(guī)劃，布局不合理，缺乏有效的開發(fā)、管理及盈利模式，我國現(xiàn)在缺的不是物流園區(qū)，而是物流園區(qū)規(guī)劃，開發(fā)、管理及盈利的思路，讓物流園區(qū)真正發(fā)揮功能的模式。

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